소가 산정 기준 — 토지는 공시지가의 절반, 명도소송은 다시 그 절반 (인지규칙 제9조·제12조)

소장을 쓸 때 소가는 시가에서 시작하지 않습니다. 토지는 개별공시지가의 100분의 50, 건물은 시가표준액의 100분의 50이 물건가액이고, 청구 유형에 따라 그 가액이 다시 2분의 1이나 3분의 1로 줄어듭니다.

민사소송 등 인지규칙 제9조가 물건가액을, 제12조와 제13조가 청구 유형별 소가를 정합니다. 이 두 단계를 순서대로 밟아야 인지액이 맞습니다.

소가가 틀리면 인지만 틀리는 것이 아닙니다. 합의부와 단독 관할, 항소심 법원, 소액사건 여부, 소송비용에 산입되는 변호사보수까지 같은 숫자를 씁니다.

핵심 요약

• 토지 가액은 개별공시지가의 100분의 50, 건물 가액은 시가표준액의 100분의 50입니다(인지규칙 제9조 제1항·제2항). 선박·차량 등은 시가표준액 그대로입니다(제3항)
• 물건의 인도·명도 청구는 물건가액의 2분의 1, 점유권에 기한 경우는 3분의 1입니다(제12조 제5호)
• 소유권이전등기는 전액, 말소등기는 원인이 해지·해제면 전액, 무효·취소면 2분의 1입니다(제13조 제1항)
• 명도와 함께 청구한 임료는 소가에 넣지 않습니다. 부대목적입니다(민사소송법 제27조 제2항, 재판예규 재민 98-5)
• 산출할 수 없는 소가는 5천만원, 회사관계·특허·무체재산권은 1억원입니다(제18조의2). 과세처분 취소는 세액의 3분의 1, 상한 30억원입니다(제17조)

물건가액 — 공시가격의 절반에서 출발합니다

소가 산정의 첫 단계는 물건가액이고, 그 기준은 시가가 아니라 공시가격입니다. 인지규칙 제9조 제1항은 토지의 가액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별공시지가에 100분의 50을 곱한 금액으로 정합니다.

개별공시지가가 없는 토지는 시장·군수·구청장이 토지가격비준표로 산정한 가액을 씁니다. 제곱미터당 공시지가에 면적을 곱한 뒤 절반을 취하는 계산입니다.

건물은 제9조 제2항에 따라 지방세법상 시가표준액에 100분의 50을 곱한 금액입니다. 조문은 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호·제1호의2의 방식으로 산정한 시가표준액을 가리키고, 오피스텔과 그 밖의 건축물을 건물로 봅니다.

주택은 지방세법 제4조 제1항이 시가표준액 자체를 공시된 가액으로 정합니다. 그래서 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 시가표준액 자리에 들어오고, 그 절반이 건물가액입니다.

절반 규칙은 토지와 건물에만 있습니다. 제9조 제3항의 선박·차량·기계장비·입목·항공기·광업권·어업권·골프회원권 등은 시가표준액을 그대로 가액으로 씁니다.

유가증권은 액면금액 또는 표창하는 권리의 가액이고, 상장 증권은 소 제기 전날의 최종거래가격입니다(제4항). 유가증권이 아닌 증서의 가액은 20만원으로 정해져 있습니다(제5항).

소장에는 소가 산정 자료를 붙여야 합니다(제8조 제1항). 토지·건물 사건은 토지대장등본, 공시지가확인원, 건축물대장등본처럼 개별공시지가나 시가표준액을 알 수 있는 서류가 그 자료입니다(제2항).

권리의 가액 — 소유권은 전액, 점유권은 3분의 1

같은 물건이라도 다투는 권리가 무엇인지에 따라 가액이 달라집니다. 인지규칙 제10조가 물건에 대한 권리별 가액을 정합니다.

제9조와 제10조에 없는 물건이나 권리는 소 제기 당시의 시가로 하고, 시가를 알기 어려우면 취득가격이나 유사한 물건의 시가로 합니다(제11조).

확인의 소는 이 권리 가액이 그대로 소가입니다. 소극적 확인의 소도 같습니다(제12조 제1호). 채무부존재확인이면 부존재를 구하는 채무액이 소가가 됩니다.

청구 유형별 소가 — 명도는 절반, 이전등기는 전액

물건가액이 정해지면 제12조와 제13조가 청구 유형마다 배율을 정합니다. 실무에서 가장 자주 쓰는 배율을 한 표로 놓으면 이렇습니다.

임대차 종료를 원인으로 하는 건물 명도 청구를 이 표에 대면 두 번 절반이 됩니다. 시가표준액의 절반이 건물가액이고, 그 절반이 소가입니다.

같은 물건을 놓고도 이전등기청구는 전액, 명도청구는 2분의 1, 점유권에 기한 인도청구는 3분의 1입니다. 청구취지를 정할 때 인지액이 세 배까지 벌어지는 이유가 이 표에 있습니다.

말소등기는 원인을 봐야 합니다. 계약 해지·해제를 원인으로 한 말소는 전액이고, 등기원인 무효·취소를 원인으로 한 말소는 절반이라 같은 등기를 지우는 청구인데 소가가 두 배 차이 납니다.

병합한 임료는 소가에 넣지 않습니다

명도 청구에 연체 임료나 임료 상당 부당이득 청구를 붙여도 소가는 명도 부분만으로 계산합니다. 민사소송법 제27조 제2항이 과실·손해배상·위약금·비용 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우 그 값을 소가에 넣지 않도록 정하기 때문입니다.

재판예규 「부동산의 명도ㆍ인도와 임료 등을 병합하여 청구하는 경우의 소가 산정에 관한 업무처리지침」(재민 98-5)이 이 점을 명시합니다. 임료 등 청구는 이미 발생한 것이든 장래 발생할 것이든 관계없이 소가에 산입하지 않습니다.

임료 등만 독립하여 청구하는 경우는 다릅니다. 같은 예규는 인지규칙 제12조 제4호를 준용해 기발생분과 1년분의 임료 등 합산액을 소가로 하도록 정합니다.

여러 청구를 한 소로 병합했을 때의 합산·흡수 규칙(제19조부터 제21조까지)과 소가 산정의 기준시(제7조)는 청구취지 변경 인지대에서 다뤘습니다. 이 글은 각 청구의 소가를 처음 잡는 단계에 한정합니다.

계산 예시 — 같은 상가건물, 네 가지 청구

토지 개별공시지가 합계 4억원, 건물 시가표준액 2억원인 상가건물을 놓고 청구를 바꿔 보면 인지액 차이가 보입니다. 인지액은 민사소송 등 인지법 제2조 제1항의 구간식으로 계산합니다.

먼저 물건가액입니다. 토지 4억원과 건물 2억원의 합계 6억원에 100분의 50을 곱하면 물건가액은 3억원입니다(인지규칙 제9조 제1항·제2항).

임대차 기간 만료를 원인으로 건물 명도를 구하면 소가는 물건가액의 2분의 1인 1억 5,000만원입니다(제12조 제5호 나목). 인지액은 1억 5,000만원에 1만분의 40을 곱한 60만원에 5만 5,000원을 더한 65만 5,000원입니다.

점유권에 기하여 인도를 구하면 소가는 3분의 1인 1억원이고, 인지액은 45만 5,000원입니다(제5호 다목). 소유권이전등기를 구하면 소가는 물건가액 전액인 3억원이고, 인지액은 125만 5,000원입니다(제13조 제1항 제1호).

등기원인 무효를 이유로 소유권이전등기 말소를 구하면 소가는 3억원의 2분의 1인 1억 5,000만원, 인지액은 65만 5,000원입니다(제13조 제1항 제4호 나목). 여기에 연체 임료 3,000만원을 병합해도 소가는 그대로입니다.

실거래가 10억원을 물건가액으로 잘못 잡으면 명도 소가가 5억원이 되고 인지액은 205만 5,000원입니다. 정확한 65만 5,000원과의 차이 140만원은 인지규칙 제32조의 과오납금 반환 절차로 돌려받아야 하는 돈입니다.

산출할 수 없는 소가 — 5천만원과 1억원, 행정소송의 3분의 1

재산권상의 소인데 소가를 산출할 수 없는 것과 비재산권을 목적으로 하는 소송은 소가를 5천만원으로 봅니다. 인지규칙 제18조의2 본문입니다. 인지액으로 환산하면 23만원입니다.

단서가 1억원으로 보는 소송을 따로 둡니다. 주주대표소송·이사의 위법행위유지청구·신주발행유지청구(제15조 제1항), 그 밖의 상법상 회사관계 소송(제2항)과 이에 준하는 단체 소송(제3항), 특허법원 전속관할 소송(제17조의2), 금전·물건을 목적으로 하지 않는 무체재산권 소송(제18조)이 여기 해당합니다. 인지액은 45만 5,000원입니다.

해고무효확인의 소는 비재산권 소송으로 봅니다(제15조 제4항). 임금 청구를 함께 하지 않는 한 소가는 5천만원입니다.

행정소송은 제17조가 따로 정합니다.

• 조세 등 공법상 금전·유가증권·물건의 납부를 명한 처분의 무효확인·취소 — 청구 인용 시 납부의무를 면하거나 환급받게 될 금액의 3분의 1(제1호)
• 그 금액이 30억원을 초과하면 30억원으로 봅니다(제1호 단서). 소가 상한은 10억원이고, 이때 인지액은 405만 5,000원입니다
• 체납처분취소 — 근거 세액을 한도로 한 목적물건 가액의 3분의 1, 같은 30억원 상한(제2호)
• 금전지급청구 — 청구금액(제3호)
• 그 밖의 행정소송 — 비재산권 소송으로 보아 5천만원(제4호, 제18조의2)

세액 9억원의 과세처분을 다투면 소가는 3억원이고 인지액은 125만 5,000원입니다. 세액 60억원이면 30억원으로 보아 소가 10억원, 인지액 405만 5,000원에서 멈춥니다.

가사사건은 소가가 아니라 정액입니다

재판상 이혼 사건에는 소가 산정 단계가 없습니다. 가사소송수수료규칙 제2조 제1항은 가류·나류 가사소송사건의 소 제기 수수료를 1건당 2만원으로 정합니다. 재판상 이혼은 가사소송법 제2조 제1항 제1호 나목의 나류 사건입니다.

다류 가사소송사건은 다릅니다. 이혼을 원인으로 하는 손해배상 청구처럼 다류에 속하는 소는 민사소송 등 인지법 제2조로 계산한 금액의 2분의 1이 수수료입니다(같은 조 제2항).

재산분할 청구는 마류 가사비송사건입니다. 심판 청구 수수료는 인지법 제2조를 준용하여 계산한 금액의 2분의 1입니다(같은 규칙 제3조 제1항 제1호). 항소는 1.5배, 상고는 2배입니다(제2조 제3항).

소가가 정하는 것은 인지만이 아닙니다

같은 소가 숫자가 관할과 심급 경로, 소액사건 여부, 변호사보수 산입 상한까지 정합니다.

소가를 산출할 수 없는 사건과 비재산권 사건은 금액과 무관하게 합의부 사건입니다. 수표금·약속어음금 청구 등 규칙 제2조 각 호의 제외 사건과 합의부가 단독 심판으로 결정한 사건만 예외입니다.

단독사건의 항소심이 고등법원으로 가는 2억원 기준은 개정 규칙(2023. 3. 1. 시행)이 정한 것입니다. 소 제기 당시뿐 아니라 청구취지 확장 당시 소가로도 판단하므로, 확장으로 2억원을 넘기면 항소심 법원이 바뀝니다.

변호사보수를 소송비용에 넣을 때도 소가 구간이 상한을 정합니다. 그 계산은 소송비용액확정신청 실무에 정리했습니다.

반복되는 실수

• 실거래가나 감정가로 물건가액을 잡는다 — 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액의 각 100분의 50입니다(제9조 제1항·제2항)
• 명도 청구에 물건가액 전액을 쓴다 — 소유권·임차권·계약 종료 원인 모두 2분의 1입니다(제12조 제5호 가목·나목)
• 임료 청구를 소가에 더한다 — 명도와 병합한 임료는 부대목적이라 산입하지 않습니다(민사소송법 제27조 제2항, 재민 98-5)
• 말소등기 소가를 원인 구분 없이 잡는다 — 해지·해제 원인은 전액, 무효·취소 원인은 2분의 1입니다(제13조 제1항 제4호)
• 선박·차량에도 절반 규칙을 적용한다 — 제9조 제3항은 시가표준액 그대로입니다
• 소가 산정 자료를 빠뜨린다 — 토지대장등본·공시지가확인원·건축물대장등본이 없으면 접수 단계에서 보정 대상입니다(제8조)

사무실 관리 체크리스트

• 부동산 사건 수임 시 개별공시지가와 시가표준액을 먼저 확인하고 소가 산정 자료로 소장에 첨부합니다(제8조 제1항·제2항)
• 청구취지별로 제12조·제13조 배율을 적용한 소가표를 만들어 의뢰인에게 인지액 차이를 안내합니다
• 명도 사건은 임료 청구를 병합해도 소가가 늘지 않는다는 점을 견적에 반영합니다
• 소가가 5억원·2억원·3,000만원 경계에 걸리면 관할과 항소심 법원, 소액사건 여부를 함께 표시합니다
• 인지를 과납했다면 인지규칙 제32조 과오납금 반환을 청구하고, 부족하면 보정명령 전에 추가 납부합니다

인지 부족으로 보정명령을 받았을 때의 대응은 보정명령 대응 실무에, 과납한 인지를 돌려받는 절차와 취하·조정 시 환급액은 인지대 환급에 정리했습니다. 보정기간이나 상소기간 계산이 필요하면 기간계산기를 함께 쓰십시오.